Bibliothèque en ligne de Berquin Notaires



Berquin Notaires regroupe des informations pratiques autour de 4 grands thèmes. Vous pouvez à chaque fois lire le contenu sommaire reprenant un lien vers le pdf qui contient les informations détaillées.


03/Achat, location, prêt
  • Résolution amiable du compromis: pour ainsi dire gratuit et sans intervention judiciaire.
    Il arrive souvent que le candidat acheteur d'un bien immeuble doive (ou veuille) se décider rapidement et signe un contrat de vente sous seing privé en toute hâte. Mais il n'est pas rare que l'acheteur se pose les questions suivantes peu de temps après : achat par une société en constitution ou non, seul ou en indivision, achat de préférence au nom du conjoint qui n'a pas le statut d'indépendant, achat au nom d'un des enfants? En Flandre et en Wallonie, ce compromis signé à la hâte peut être résolu pour ainsi dire gratuitement. Il suffit de compléter en temps utile quelques petites formalités, qui ont néanmoins toute leur importance.

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  • Soustraire un bien immeuble de votre société.
    Imaginons que vous ayez une société patrimoniale comprenant plusieurs biens immeubles. Est-il possible de transférer certains de ces biens vers votre patrimoine privé? Dans l'affirmative: comment procéder à cette 'opération de dégraissage' et quel est son coût sur le plan fiscal?

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  • Quels documents devez-vous recevoir en tant qu'acheteur d'un appartement?
    L'achat d'un appartement implique bien plus de choses qu'on le pense. Cet achat vous donne en effet directement la qualité de membre de l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment et entraîne l'obligation de contribuer aux charges communes de ce dernier. Pour pouvoir mieux estimer les charges concernées, la loi oblige le vendeur à vous communiquer au préalable un certain nombre de documents.

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  • Acheter des biens immeubles à Bruxelles: modification des règles relatives à l'abattement fiscal
    Si vous achetez un appartement ou une habitation situé(e) en Région bruxelloise, vous avez droit à une réduction des droits de vente (également appelée 'abattement') si certaines conditions sont remplies. Depuis le 1er janvier 2013, une de ces conditions a été modifiée. Désormais, vous devez occuper le bien acheté sans interruption pendant 5 années. 

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  • Qui paie quoi lors de la vente d’un logement ?
    Divers coûts interviennent dans la vente d’un logement. Citons entre autres les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et les frais de dossier. Ces coûts sont à la charge de l’acquéreur. Mais qu’en est-il des éventuelles charges supplémentaires telles que les frais de courtage, le coût des diverses attestations administratives ou celui de l’établissement d’un acte de base pour un immeuble à appartements ? Voici en quelques mots ce que vous devez savoir sur la question.

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  • Nouvelles règles en matière de plans de mesurage
    Lors de la vente d’une habitation ou d’un immeuble d’exploitation, il n’y a généralement pas que le bâtiment qui est vendu, le terrain sur lequel il est construit est lui aussi vendu. Ce terrain est généralement constitué d’une ou plusieurs parcelles cadastrales. Si seule une partie d’une parcelle cadastrale est vendue, un plan de mesurage réalisé par un géomètre peut être nécessaire. Depuis le 1er janvier 2014, ces plans de mesurage sont obligatoirement repris dans une banque de données centrale du cadastre. La passation de l’acte de vente ne peut avoir lieu qu’ensuite. Le numéro de référence du plan de bornage est alors repris dans l’acte.

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  • La nouvelle loi sur le droit de superficie clarifie les choses concernant la construction sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui
    La nouvelle loi sur le droit de superficie autorise la constitution d’un droit de superficie au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui et clarifie ainsi les choses en ce qui concerne les panneaux solaires, les antennes, les étages ajoutés à des bâtiments existants et au-dessus de tunnels, les parkings souterrains et les caves sous les bâtiments.
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  • Les informations urbanistiques seront désormais aussi obligatoires en cas d’achat à Bruxelles
    Depuis le 1er août 2014, tout acte de vente d’un bien situé à Bruxelles (ou en Flandre) doit contenir certaines informations urbanistiques. L’annonce publicitaire (mise en vente) du bien doit par ailleurs contenir des informations urbanistiques supplémentaires.
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  • Droit de partage à nouveau réduit en cas de rupture?
    En Flandre, lorsqu’un bien immobilier est partagé entre plusieurs copropriétaires, un droit d’enregistrement de 2,5 % doit être payé sur ce partage. Ce tarif vient toutefois d’être réduit à nouveau dans certains cas. Lesquels?
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  • La résolution fiscalement avantageuse du compromis de vente sera dorénavant possible en Région de Bruxelles-Capitale
    En Région flamande et en Région wallonne, la technique de résolution fiscalement avantageuse du compromis de vente existe déjà depuis longtemps. Depuis le
    début de cette année, c’est aussi le cas en Région de Bruxelles-Capitale.
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  • Nette augmentation de l’abattement à Bruxelles
    L’ordonnance bruxelloise du 12 décembre 2016 portant la deuxième partie de la réforme fiscale a été publiée dans le Moniteur belge du 29 décembre 2016 (éd. 3).
    En l’occurrence, la Région de Bruxelles–Capitale a nettement augmenté l’abattement accordé pour l’acquisition d’une première habitation. De ce fait, l’acheteur peut réaliser une économie substantielle.
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  • Location via AirBnB : aspects importants (en Flandre et à Bruxelles)
    Cela semble presque trop beau pour être vrai. Vous partez en week-end à Paris et vous séjournez dans un appartement convivial. Une aubaine : vous payez votre séjour en louant votre propre appartement via AirBnB au cours de ce week-end.
    Cependant, tout n’est jamais aussi simple en Belgique. En effet, mettre une chambre ou toute une habitation en location, et donc pas seulement pour des amis ou des membres de la famille, revient à proposer un hébergement touristique. Cela s’inscrit dans un cadre réglementaire relativement complexe. Ce bulletin d’information vous présente les principaux aspects importants pour la Flandre et Bruxelles, sans pour autant aborder tous les détails.
    Vous y trouverez aussi quelques sources d’information utiles.
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04/Entreprises
  • Soustraire un bien immeuble de votre société.
    Imaginons que vous ayez une société patrimoniale comprenant plusieurs biens immeubles. Est-il possible de transférer certains de ces biens vers votre patrimoine privé? Dans l'affirmative: comment procéder à cette 'opération de dégraissage' et quel est son coût sur le plan fiscal?

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  • Avez-vous déjà une fondation privée?
    Peut-être avez-vous déjà vu dans le midi de la France la collection d'art de la ‘Fondation Maeght’ près du pittoresque petit village d'artistes de St. Paul-de-Vence ? Et qui ne connaît pas la célèbre fondation Guggenheim? Depuis quelques années, il est également possible de créer votre propre fondation en Belgique. Une fondation est une formule qui convient à merveille pour des projets individuels de mécénat et de philanthropie. Elle vous permet en effet de créer votre propre œuvre de bienfaisance. Vous pouvez ainsi marcher sur les traces de princes et princesses historiques, comme Catherine de Médicis, Frédéric de Prusse, Catherine de Russie ou Joseph II qui, à leur époque, ont tous été des protecteurs des arts et de la recherche scientifique. Ci-dessous, nous vous expliquons comment fonctionne la fondation privée et à quelles fins elle peut être utile.

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  • Droit des sociétés : Explication des conditions relatives à la dissolution et à la clôture de la liquidation en un seul jour
    Depuis le 17 mai 2012, il est légalement possible de décider dans un seul et même acte notarié de dissoudre et mettre en liquidation une société et de procéder à la clôture définitive de cette liquidation. Les rares conditions sont fixées dans le nouvel article 184, §5 du Code des sociétés. Dans la pratique toutefois, la condition relative au passif a suscité de nombreuses questions. Dans l'intervalle, le Ministre de la Justice a adopté une position très souple le 12 décembre 2012 en ce qui concerne l'interprétation du terme 'passif'.

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  • Boni de liquidation : le nouveau régime de distribution / incorporation de réserves taxées dans la pratique notariale
    Le 1er octobre 2014, le précompte mobilier dû sur le boni de liquidation passera de 10 % à 25 %. Pour atténuer quelque peu cette mesure drastique, la loi-programme du 28 juin 2013 a prévu une mesure transitoire. Elle a inséré un nouvel article 537 dans le Code des impôts sur les revenus 1992. Celui-ci permet de prélever encore des réserves taxées existantes (= le futur boni de liquidation) dans la société en ne payant que 10 % d'impôt, moyennant leur réincorporation dans le capital. Après un laps de temps prescrit par la loi, leur distribution par réduction de ce capital pourra se faire en exonération d'impôt. Le fisc a explicité cette mesure de distribution et incorporation de réserves taxées dans une récente circulaire administrative. Examinons les principales règles qui la gouvernent, du point de vue notarial.
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  • Dissolution de sociétés avant le 1er octobre 2014 au taux de 10 %
    Dans notre précédente lettre d’information, nous vous avons parlé de la mesure transitoire qui tend à atténuer quelque peu l’effet de l’augmentation à 25 % - au lieu de 10 % - du précompte mobilier sur le boni de liquidation à partir du 1er octobre 2014 pour les sociétés qui ne souhaitent pas être dissoutes.
    Dans la présente lettre d’information, nous nous intéresserons à la procédure offerte aux sociétés qui souhaitent cesser leurs activités à court terme pour encore profiter du taux réduit de précompte mobilier de 10 %.

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  • Le comité d’audit remanié
    Le 31 décembre 2016, une nouvelle loi est entrée en vigueur dans le cadre de la réforme européenne de l’audit. La loi instaure notamment de nouvelles règles de
    contrôle. Cet article présente le contexte de la loi ainsi que l’impact des modifications sur votre entreprise.
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01/Mariage et cohabitation
  • Insérez une clause d'attribution optionnelle dans votre contrat de mariage et composez librement votre succession.
    Le contrat de mariage et le droit successoral sont liés l'un à l'autre comme des frères siamois. Une personne mariée avec enfants se contentant de l'application du droit successoral légal se retrouvera peut-être dans une situation juridique non souhaitée après le décès de son conjoint. Il est possible d'y remédier en modifiant le contrat de mariage et en y insérant une clause dite d'attribution optionnelle. En effet, cette clause offre au conjoint survivant la possibilité de composer librement sa succession. En outre, elle lui permet d'économiser sur les droits de succession.
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  • Cohabitation : une seule notion, mais plusieurs sens.
    Deux personnes qui souhaitent cohabiter ensemble en dehors des liens du mariage peuvent procéder de deux manières d'un point de vue juridique. Elles peuvent opter pour une cohabitation légale, mais aussi simplement pour la cohabitation de fait. Quelles sont les différences? Et est-il judicieux de conclure un contrat de cohabitation?
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  • Partage accéléré après un divorce ou un décès, avec calendrier à respecter obligatoirement.
    Lorsque les copropriétaires, héritiers ou ex-conjoints ne parviennent pas à un accord concernant le partage de leur patrimoine indivis, la liquidation-partage est ordonnée par le juge. En adoptant la loi du 13 août 2011, le législateur a modifié la procédure afin de pouvoir l'accélérer et la rendre plus efficace. Les nouvelles règles de procédure s'appliquent à toutes les matières dont les débats  ont été clôturés devant le juge après le 1er avril 2012.

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  • Entrée en vigueur au 1er septembre de nouvelles règles concernant les mandats visant à protéger les personnes déclarées incapables
    En plus de la protection judiciaire offerte aux personnes incapables par le système de l’administration sous la tutelle du juge de paix, il existe, depuis le 1er septembre 2014, une protection extrajudiciaire sous la forme d’un mandat. Les personnes peuvent en l’occurrence désigner une ou plusieurs personnes de confiance pour gérer tout ou partie de leurs biens, soit directement, soit lorsqu’elles deviennent incapables en fait.
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  • Droit de partage à nouveau réduit en cas de rupture?
    En Flandre, lorsqu’un bien immobilier est partagé entre plusieurs copropriétaires, un droit d’enregistrement de 2,5 % doit être payé sur ce partage. Ce tarif vient toutefois d’être réduit à nouveau dans certains cas. Lesquels
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02/Succession et donation
  • Insérez une clause d'attribution optionnelle dans votre contrat de mariage et composez librement votre succession.
    Le contrat de mariage et le droit successoral sont liés l'un à l'autre comme des frères siamois. Une personne mariée avec enfants se contentant de l'application du droit successoral légal se retrouvera peut-être dans une situation juridique non souhaitée après le décès de son conjoint. Il est possible d'y remédier en modifiant le contrat de mariage et en y insérant une clause dite d'attribution optionnelle. En effet, cette clause offre au conjoint survivant la possibilité de composer librement sa succession. En outre, elle lui permet d'économiser sur les droits de succession.
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  • Partage accéléré après un divorce ou un décès, avec calendrier à respecter obligatoirement.
    Lorsque les copropriétaires, héritiers ou ex-conjoints ne parviennent pas à un accord concernant le partage de leur patrimoine indivis, la liquidation-partage est ordonnée par le juge. En adoptant la loi du 13 août 2011, le législateur a modifié la procédure afin de pouvoir l'accélérer et la rendre plus efficace. Les nouvelles règles de procédure s'appliquent à toutes les matières dont les débats  ont été clôturés devant le juge après le 1er avril 2012.

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  • D'abord le fisc, et puis seulement l'argent de votre héritage
    Depuis le 1er juillet 2012, les notaires qui délivrent un acte (certificat) d'hérédité dans le cadre du règlement d'une succession doivent effectuer au préalable des recherches sur les éventuelles dettes fiscales ou de sécurité sociale. Désormais, les héritiers ne peuvent toucher l'argent de leur héritage que s'ils ont payé ces dettes et celles du défunt. Ces dispositions ont été introduites dans la Loi-programme (I) du 29 mars 2012, et sont entrées en vigueur le 1er juillet 2012. Pour obtenir le déblocage rapide de vos avoirs bancaires, nous vous conseillons de passer chez votre notaire immédiatement après le décès.
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  • Faire une donation tout en conservant le contrôle: c'est possible !
    La donation reste une des pièces maîtresses d'une planification patrimoniale élaborée de manière judicieuse. Ce que l'on donne entre vifs ne fait plus partie des avoirs le jour du décès. Conséquence : les enfants héritiers doivent payer moins de droits de succession. Toutefois, il se peut que le donateur ne veuille pas que sa donation soit inconditionnelle. Voici un inventaire des modalités qui, en pratique, sont les plus fréquentes en matière de donation.
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  • Donation de l'entreprise familiale: fiction de l'art. 7 du Code flamand des droits de succession - Délai prolongé à 7 ans - Le Ministre apporte des précisions
    Depuis le 1er janvier 2012, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d'un taux de 0% en Région flamande pour la donation de l'entreprise familiale (art. 140bis et s. du C. fl. Enr.). La mesure remporte un franc succès depuis cette date. Le Gouvernement flamand a également profité de cette occasion pour adapter le texte de l'art. 7 du C. fl. Succ. En vertu de cette disposition, la donation de biens meubles qui a été exonérée (lisez: sans devoir payer des droits de donation) est imposée à titre de legs dans le régime des droits de succession au détriment du donataire si le donateur décède dans les 3 ans suivant la donation. Tel peut notamment être le cas lorsqu'il est fait usage de la technique du don manuel ou lorsqu'il est fait appel à un notaire étranger. Le délai de 3 ans a été porté à 7 ans lorsque la donation exonérée a pour objet l'entreprise familiale. Il règne toutefois une certaine confusion sur les cas concrets qui sont désormais soumis à ce délai de 7 ans. Ainsi, on s'est demandé si ce délai s'appliquait également à la donation de sociétés de patrimoine. Le Ministre flamand des Finances a récemment dissipé cette zone d'ombre.

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  • Fondation privée: une formule intéressante pour vous également?
    Récemment, la Reine Fabiola s'est retrouvée sous les feux de l'actualité en créant une fondation privée sous le nom 'Fons Pereos'. Elle y a apporté une partie de son patrimoine dans le but de faire du mécénat au profit d'un certain nombre d'oeuvres de bienfaisance ainsi que pour assurer le bien-être et la formation de ses (petit(e)s-)neveux et nièces à long terme. Un tel dispositif constitue-t-il également une formule (fiscalement) avantageuse pour vous?

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  • Planification patrimoniale : Achat scindé (art. 9 C. succ.) : l’administration fiscale revoit (une nouvelle fois) sa position
    Pour la énième fois, l’administration fiscale a changé son fusil d’épaule sur la question de l’achat scindé (art. 9 C. succ.). Dans une nouvelle décision en date du 18 juillet 2013, elle a fait savoir que, sous certaines conditions, elle accepterait malgré tout la donation préalable de l’acquéreur-usufruitier.
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  • Planification patrimoniale par donation
    Le Gouvernement wallon a récemment introduit 2 décrets successifs en faveur du contribuable en matière de planification patrimoniale par donation. En Région flamande aussi, on note plusieurs nouveautés. Tous les enfants sont ainsi désormais égaux devant les droits de donation et les droits de succession ne sont plus dus en cas de retour légal.

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  • Droits de succession sur le logement familial (en partie) supprimés dans les 3 Régions
    Dans la Région flamande et dans la Région de Bruxelles-capitale, le conjoint, cohabitant légal ou cohabitant de fait survivant bénéficie depuis peu d’une exonération complète des droits de succession sur le logement familial. Dans la Région wallonne, cette exonération est partielle.

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  • L’acceptation ou le refus d’une succession pourra désormais aussi se faire chez le notaire
    Un héritier n’est jamais obligé d’accepter purement et simplement une succession. La loi lui offre en effet la possibilité de refuser une succession ou de l’accepter sous bénéfice d’inventaire. À la suite d’une modification de la loi, la déclaration d’acceptation sous bénéfice d’inventaire ou de refus d’une succession pourra désormais aussi être faite devant un notaire au choix. Auparavant, cette déclaration pouvait uniquement être faite au greffe du tribunal de première instance de l’arrondissement où la succession était ouverte.
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  • La régularisation fiscale de droits de succession et d’enregistrement est inconstitutionnelle
    La régularisation fiscale de droits de succession et d’enregistrement a été rejetée par la Cour constitutionnelle dans son arrêt du 19 septembre 2014. Mais quelles sont les conséquences de cet arrêt pour les contribuables qui avaient précédemment introduit une déclaration-régularisation de droits de succession et d’enregistrement? Il semblerait qu’ils peuvent continuer à dormir sur leurs deux oreilles.
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  • Déclaration de succession: modifications importantes en Flandre
    Depuis le 1er janvier 2015, la Région flamande perçoit personnellement les droits de succession qui ont, par ailleurs, été rebaptisés en “erfbelasting”. Il s’agit toutefois de bien plus que d’un simple changement de nom. Les règles de succession sont reprises dans un nouveau code, mais il y a surtout d’importantes modifications à signaler en ce qui concerne la déclaration de succession. Quant aux amendes, leur montant a fortement augmenté!

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  • Valorisation de l’usufruit: enfin une réglementation légale (de droit civil et au champ d’application restreint)
    En droit belge, la valorisation correcte de l’usufruit était jusqu’à présent laissée aux soins des praticiens du droit. Le législateur fiscal était le seul à s’en être occupé dans le Code des droits de succession et d’enregistrement. Mais les choses ont changé depuis peu – plus précisément, depuis le 25 janvier 2015. A travers la Loi du 22 mai 2014, suivie de l’Arrêté ministériel du 22 décembre 2014, le législateur a imposé des règles de valorisation – au champ d’application certes restreint – à appliquer obligatoirement lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre sur la valorisation.

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01/3
  • Insérez une clause d'attribution optionnelle dans votre contrat de mariage et composez librement votre succession.
    Le contrat de mariage et le droit successoral sont liés l'un à l'autre comme des frères siamois. Une personne mariée avec enfants se contentant de l'application du droit successoral légal se retrouvera peut-être dans une situation juridique non souhaitée après le décès de son conjoint. Il est possible d'y remédier en modifiant le contrat de mariage et en y insérant une clause dite d'attribution optionnelle. En effet, cette clause offre au conjoint survivant la possibilité de composer librement sa succession. En outre, elle lui permet d'économiser sur les droits de succession.
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  • Cohabitation : une seule notion, mais plusieurs sens.
    Deux personnes qui souhaitent cohabiter ensemble en dehors des liens du mariage peuvent procéder de deux manières d'un point de vue juridique. Elles peuvent opter pour une cohabitation légale, mais aussi simplement pour la cohabitation de fait. Quelles sont les différences? Et est-il judicieux de conclure un contrat de cohabitation?
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  • Partage accéléré après un divorce ou un décès, avec calendrier à respecter obligatoirement.
    Lorsque les copropriétaires, héritiers ou ex-conjoints ne parviennent pas à un accord concernant le partage de leur patrimoine indivis, la liquidation-partage est ordonnée par le juge. En adoptant la loi du 13 août 2011, le législateur a modifié la procédure afin de pouvoir l'accélérer et la rendre plus efficace. Les nouvelles règles de procédure s'appliquent à toutes les matières dont les débats  ont été clôturés devant le juge après le 1er avril 2012.

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  • Entrée en vigueur au 1er septembre de nouvelles règles concernant les mandats visant à protéger les personnes déclarées incapables
    En plus de la protection judiciaire offerte aux personnes incapables par le système de l’administration sous la tutelle du juge de paix, il existe, depuis le 1er septembre 2014, une protection extrajudiciaire sous la forme d’un mandat. Les personnes peuvent en l’occurrence désigner une ou plusieurs personnes de confiance pour gérer tout ou partie de leurs biens, soit directement, soit lorsqu’elles deviennent incapables en fait.
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  • Droit de partage à nouveau réduit en cas de rupture?
    En Flandre, lorsqu’un bien immobilier est partagé entre plusieurs copropriétaires, un droit d’enregistrement de 2,5 % doit être payé sur ce partage. Ce tarif vient toutefois d’être réduit à nouveau dans certains cas. Lesquels
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02/4
  • Insérez une clause d'attribution optionnelle dans votre contrat de mariage et composez librement votre succession.
    Le contrat de mariage et le droit successoral sont liés l'un à l'autre comme des frères siamois. Une personne mariée avec enfants se contentant de l'application du droit successoral légal se retrouvera peut-être dans une situation juridique non souhaitée après le décès de son conjoint. Il est possible d'y remédier en modifiant le contrat de mariage et en y insérant une clause dite d'attribution optionnelle. En effet, cette clause offre au conjoint survivant la possibilité de composer librement sa succession. En outre, elle lui permet d'économiser sur les droits de succession.
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  • Partage accéléré après un divorce ou un décès, avec calendrier à respecter obligatoirement.
    Lorsque les copropriétaires, héritiers ou ex-conjoints ne parviennent pas à un accord concernant le partage de leur patrimoine indivis, la liquidation-partage est ordonnée par le juge. En adoptant la loi du 13 août 2011, le législateur a modifié la procédure afin de pouvoir l'accélérer et la rendre plus efficace. Les nouvelles règles de procédure s'appliquent à toutes les matières dont les débats  ont été clôturés devant le juge après le 1er avril 2012.

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  • D'abord le fisc, et puis seulement l'argent de votre héritage
    Depuis le 1er juillet 2012, les notaires qui délivrent un acte (certificat) d'hérédité dans le cadre du règlement d'une succession doivent effectuer au préalable des recherches sur les éventuelles dettes fiscales ou de sécurité sociale. Désormais, les héritiers ne peuvent toucher l'argent de leur héritage que s'ils ont payé ces dettes et celles du défunt. Ces dispositions ont été introduites dans la Loi-programme (I) du 29 mars 2012, et sont entrées en vigueur le 1er juillet 2012. Pour obtenir le déblocage rapide de vos avoirs bancaires, nous vous conseillons de passer chez votre notaire immédiatement après le décès.
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  • Faire une donation tout en conservant le contrôle: c'est possible !
    La donation reste une des pièces maîtresses d'une planification patrimoniale élaborée de manière judicieuse. Ce que l'on donne entre vifs ne fait plus partie des avoirs le jour du décès. Conséquence : les enfants héritiers doivent payer moins de droits de succession. Toutefois, il se peut que le donateur ne veuille pas que sa donation soit inconditionnelle. Voici un inventaire des modalités qui, en pratique, sont les plus fréquentes en matière de donation.
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  • Donation de l'entreprise familiale: fiction de l'art. 7 du Code flamand des droits de succession - Délai prolongé à 7 ans - Le Ministre apporte des précisions
    Depuis le 1er janvier 2012, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d'un taux de 0% en Région flamande pour la donation de l'entreprise familiale (art. 140bis et s. du C. fl. Enr.). La mesure remporte un franc succès depuis cette date. Le Gouvernement flamand a également profité de cette occasion pour adapter le texte de l'art. 7 du C. fl. Succ. En vertu de cette disposition, la donation de biens meubles qui a été exonérée (lisez: sans devoir payer des droits de donation) est imposée à titre de legs dans le régime des droits de succession au détriment du donataire si le donateur décède dans les 3 ans suivant la donation. Tel peut notamment être le cas lorsqu'il est fait usage de la technique du don manuel ou lorsqu'il est fait appel à un notaire étranger. Le délai de 3 ans a été porté à 7 ans lorsque la donation exonérée a pour objet l'entreprise familiale. Il règne toutefois une certaine confusion sur les cas concrets qui sont désormais soumis à ce délai de 7 ans. Ainsi, on s'est demandé si ce délai s'appliquait également à la donation de sociétés de patrimoine. Le Ministre flamand des Finances a récemment dissipé cette zone d'ombre.

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  • Fondation privée: une formule intéressante pour vous également?
    Récemment, la Reine Fabiola s'est retrouvée sous les feux de l'actualité en créant une fondation privée sous le nom 'Fons Pereos'. Elle y a apporté une partie de son patrimoine dans le but de faire du mécénat au profit d'un certain nombre d'oeuvres de bienfaisance ainsi que pour assurer le bien-être et la formation de ses (petit(e)s-)neveux et nièces à long terme. Un tel dispositif constitue-t-il également une formule (fiscalement) avantageuse pour vous?

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  • Planification patrimoniale : Achat scindé (art. 9 C. succ.) : l’administration fiscale revoit (une nouvelle fois) sa position
    Pour la énième fois, l’administration fiscale a changé son fusil d’épaule sur la question de l’achat scindé (art. 9 C. succ.). Dans une nouvelle décision en date du 18 juillet 2013, elle a fait savoir que, sous certaines conditions, elle accepterait malgré tout la donation préalable de l’acquéreur-usufruitier.
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  • Planification patrimoniale par donation
    Le Gouvernement wallon a récemment introduit 2 décrets successifs en faveur du contribuable en matière de planification patrimoniale par donation. En Région flamande aussi, on note plusieurs nouveautés. Tous les enfants sont ainsi désormais égaux devant les droits de donation et les droits de succession ne sont plus dus en cas de retour légal.

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  • Droits de succession sur le logement familial (en partie) supprimés dans les 3 Régions
    Dans la Région flamande et dans la Région de Bruxelles-capitale, le conjoint, cohabitant légal ou cohabitant de fait survivant bénéficie depuis peu d’une exonération complète des droits de succession sur le logement familial. Dans la Région wallonne, cette exonération est partielle.

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  • L’acceptation ou le refus d’une succession pourra désormais aussi se faire chez le notaire
    Un héritier n’est jamais obligé d’accepter purement et simplement une succession. La loi lui offre en effet la possibilité de refuser une succession ou de l’accepter sous bénéfice d’inventaire. À la suite d’une modification de la loi, la déclaration d’acceptation sous bénéfice d’inventaire ou de refus d’une succession pourra désormais aussi être faite devant un notaire au choix. Auparavant, cette déclaration pouvait uniquement être faite au greffe du tribunal de première instance de l’arrondissement où la succession était ouverte.
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  • La régularisation fiscale de droits de succession et d’enregistrement est inconstitutionnelle
    La régularisation fiscale de droits de succession et d’enregistrement a été rejetée par la Cour constitutionnelle dans son arrêt du 19 septembre 2014. Mais quelles sont les conséquences de cet arrêt pour les contribuables qui avaient précédemment introduit une déclaration-régularisation de droits de succession et d’enregistrement? Il semblerait qu’ils peuvent continuer à dormir sur leurs deux oreilles.
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  • Déclaration de succession: modifications importantes en Flandre
    Depuis le 1er janvier 2015, la Région flamande perçoit personnellement les droits de succession qui ont, par ailleurs, été rebaptisés en “erfbelasting”. Il s’agit toutefois de bien plus que d’un simple changement de nom. Les règles de succession sont reprises dans un nouveau code, mais il y a surtout d’importantes modifications à signaler en ce qui concerne la déclaration de succession. Quant aux amendes, leur montant a fortement augmenté!

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  • Valorisation de l’usufruit: enfin une réglementation légale (de droit civil et au champ d’application restreint)
    En droit belge, la valorisation correcte de l’usufruit était jusqu’à présent laissée aux soins des praticiens du droit. Le législateur fiscal était le seul à s’en être occupé dans le Code des droits de succession et d’enregistrement. Mais les choses ont changé depuis peu – plus précisément, depuis le 25 janvier 2015. A travers la Loi du 22 mai 2014, suivie de l’Arrêté ministériel du 22 décembre 2014, le législateur a imposé des règles de valorisation – au champ d’application certes restreint – à appliquer obligatoirement lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre sur la valorisation.

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03/1
  • Résolution amiable du compromis: pour ainsi dire gratuit et sans intervention judiciaire.
    Il arrive souvent que le candidat acheteur d'un bien immeuble doive (ou veuille) se décider rapidement et signe un contrat de vente sous seing privé en toute hâte. Mais il n'est pas rare que l'acheteur se pose les questions suivantes peu de temps après : achat par une société en constitution ou non, seul ou en indivision, achat de préférence au nom du conjoint qui n'a pas le statut d'indépendant, achat au nom d'un des enfants? En Flandre et en Wallonie, ce compromis signé à la hâte peut être résolu pour ainsi dire gratuitement. Il suffit de compléter en temps utile quelques petites formalités, qui ont néanmoins toute leur importance.

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  • Soustraire un bien immeuble de votre société.
    Imaginons que vous ayez une société patrimoniale comprenant plusieurs biens immeubles. Est-il possible de transférer certains de ces biens vers votre patrimoine privé? Dans l'affirmative: comment procéder à cette 'opération de dégraissage' et quel est son coût sur le plan fiscal?

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  • Quels documents devez-vous recevoir en tant qu'acheteur d'un appartement?
    L'achat d'un appartement implique bien plus de choses qu'on le pense. Cet achat vous donne en effet directement la qualité de membre de l'assemblée générale des copropriétaires du bâtiment et entraîne l'obligation de contribuer aux charges communes de ce dernier. Pour pouvoir mieux estimer les charges concernées, la loi oblige le vendeur à vous communiquer au préalable un certain nombre de documents.

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  • Acheter des biens immeubles à Bruxelles: modification des règles relatives à l'abattement fiscal
    Si vous achetez un appartement ou une habitation situé(e) en Région bruxelloise, vous avez droit à une réduction des droits de vente (également appelée 'abattement') si certaines conditions sont remplies. Depuis le 1er janvier 2013, une de ces conditions a été modifiée. Désormais, vous devez occuper le bien acheté sans interruption pendant 5 années. 

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  • Qui paie quoi lors de la vente d’un logement ?
    Divers coûts interviennent dans la vente d’un logement. Citons entre autres les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire et les frais de dossier. Ces coûts sont à la charge de l’acquéreur. Mais qu’en est-il des éventuelles charges supplémentaires telles que les frais de courtage, le coût des diverses attestations administratives ou celui de l’établissement d’un acte de base pour un immeuble à appartements ? Voici en quelques mots ce que vous devez savoir sur la question.

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  • Nouvelles règles en matière de plans de mesurage
    Lors de la vente d’une habitation ou d’un immeuble d’exploitation, il n’y a généralement pas que le bâtiment qui est vendu, le terrain sur lequel il est construit est lui aussi vendu. Ce terrain est généralement constitué d’une ou plusieurs parcelles cadastrales. Si seule une partie d’une parcelle cadastrale est vendue, un plan de mesurage réalisé par un géomètre peut être nécessaire. Depuis le 1er janvier 2014, ces plans de mesurage sont obligatoirement repris dans une banque de données centrale du cadastre. La passation de l’acte de vente ne peut avoir lieu qu’ensuite. Le numéro de référence du plan de bornage est alors repris dans l’acte.

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  • La nouvelle loi sur le droit de superficie clarifie les choses concernant la construction sur, au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui
    La nouvelle loi sur le droit de superficie autorise la constitution d’un droit de superficie au-dessus ou en dessous du fonds d’autrui et clarifie ainsi les choses en ce qui concerne les panneaux solaires, les antennes, les étages ajoutés à des bâtiments existants et au-dessus de tunnels, les parkings souterrains et les caves sous les bâtiments.
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  • Les informations urbanistiques seront désormais aussi obligatoires en cas d’achat à Bruxelles
    Depuis le 1er août 2014, tout acte de vente d’un bien situé à Bruxelles (ou en Flandre) doit contenir certaines informations urbanistiques. L’annonce publicitaire (mise en vente) du bien doit par ailleurs contenir des informations urbanistiques supplémentaires.
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  • Droit de partage à nouveau réduit en cas de rupture?
    En Flandre, lorsqu’un bien immobilier est partagé entre plusieurs copropriétaires, un droit d’enregistrement de 2,5 % doit être payé sur ce partage. Ce tarif vient toutefois d’être réduit à nouveau dans certains cas. Lesquels?
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  • La résolution fiscalement avantageuse du compromis de vente sera dorénavant possible en Région de Bruxelles-Capitale
    En Région flamande et en Région wallonne, la technique de résolution fiscalement avantageuse du compromis de vente existe déjà depuis longtemps. Depuis le
    début de cette année, c’est aussi le cas en Région de Bruxelles-Capitale.
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  • Nette augmentation de l’abattement à Bruxelles
    L’ordonnance bruxelloise du 12 décembre 2016 portant la deuxième partie de la réforme fiscale a été publiée dans le Moniteur belge du 29 décembre 2016 (éd. 3).
    En l’occurrence, la Région de Bruxelles–Capitale a nettement augmenté l’abattement accordé pour l’acquisition d’une première habitation. De ce fait, l’acheteur peut réaliser une économie substantielle.
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  • Location via AirBnB : aspects importants (en Flandre et à Bruxelles)
    Cela semble presque trop beau pour être vrai. Vous partez en week-end à Paris et vous séjournez dans un appartement convivial. Une aubaine : vous payez votre séjour en louant votre propre appartement via AirBnB au cours de ce week-end.
    Cependant, tout n’est jamais aussi simple en Belgique. En effet, mettre une chambre ou toute une habitation en location, et donc pas seulement pour des amis ou des membres de la famille, revient à proposer un hébergement touristique. Cela s’inscrit dans un cadre réglementaire relativement complexe. Ce bulletin d’information vous présente les principaux aspects importants pour la Flandre et Bruxelles, sans pour autant aborder tous les détails.
    Vous y trouverez aussi quelques sources d’information utiles.
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04/2
  • Soustraire un bien immeuble de votre société.
    Imaginons que vous ayez une société patrimoniale comprenant plusieurs biens immeubles. Est-il possible de transférer certains de ces biens vers votre patrimoine privé? Dans l'affirmative: comment procéder à cette 'opération de dégraissage' et quel est son coût sur le plan fiscal?

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  • Avez-vous déjà une fondation privée?
    Peut-être avez-vous déjà vu dans le midi de la France la collection d'art de la ‘Fondation Maeght’ près du pittoresque petit village d'artistes de St. Paul-de-Vence ? Et qui ne connaît pas la célèbre fondation Guggenheim? Depuis quelques années, il est également possible de créer votre propre fondation en Belgique. Une fondation est une formule qui convient à merveille pour des projets individuels de mécénat et de philanthropie. Elle vous permet en effet de créer votre propre œuvre de bienfaisance. Vous pouvez ainsi marcher sur les traces de princes et princesses historiques, comme Catherine de Médicis, Frédéric de Prusse, Catherine de Russie ou Joseph II qui, à leur époque, ont tous été des protecteurs des arts et de la recherche scientifique. Ci-dessous, nous vous expliquons comment fonctionne la fondation privée et à quelles fins elle peut être utile.

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  • Droit des sociétés : Explication des conditions relatives à la dissolution et à la clôture de la liquidation en un seul jour
    Depuis le 17 mai 2012, il est légalement possible de décider dans un seul et même acte notarié de dissoudre et mettre en liquidation une société et de procéder à la clôture définitive de cette liquidation. Les rares conditions sont fixées dans le nouvel article 184, §5 du Code des sociétés. Dans la pratique toutefois, la condition relative au passif a suscité de nombreuses questions. Dans l'intervalle, le Ministre de la Justice a adopté une position très souple le 12 décembre 2012 en ce qui concerne l'interprétation du terme 'passif'.

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  • Boni de liquidation : le nouveau régime de distribution / incorporation de réserves taxées dans la pratique notariale
    Le 1er octobre 2014, le précompte mobilier dû sur le boni de liquidation passera de 10 % à 25 %. Pour atténuer quelque peu cette mesure drastique, la loi-programme du 28 juin 2013 a prévu une mesure transitoire. Elle a inséré un nouvel article 537 dans le Code des impôts sur les revenus 1992. Celui-ci permet de prélever encore des réserves taxées existantes (= le futur boni de liquidation) dans la société en ne payant que 10 % d'impôt, moyennant leur réincorporation dans le capital. Après un laps de temps prescrit par la loi, leur distribution par réduction de ce capital pourra se faire en exonération d'impôt. Le fisc a explicité cette mesure de distribution et incorporation de réserves taxées dans une récente circulaire administrative. Examinons les principales règles qui la gouvernent, du point de vue notarial.
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  • Dissolution de sociétés avant le 1er octobre 2014 au taux de 10 %
    Dans notre précédente lettre d’information, nous vous avons parlé de la mesure transitoire qui tend à atténuer quelque peu l’effet de l’augmentation à 25 % - au lieu de 10 % - du précompte mobilier sur le boni de liquidation à partir du 1er octobre 2014 pour les sociétés qui ne souhaitent pas être dissoutes.
    Dans la présente lettre d’information, nous nous intéresserons à la procédure offerte aux sociétés qui souhaitent cesser leurs activités à court terme pour encore profiter du taux réduit de précompte mobilier de 10 %.

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  • Le comité d’audit remanié
    Le 31 décembre 2016, une nouvelle loi est entrée en vigueur dans le cadre de la réforme européenne de l’audit. La loi instaure notamment de nouvelles règles de
    contrôle. Cet article présente le contexte de la loi ainsi que l’impact des modifications sur votre entreprise.
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